Laatste update: 9 april 2014
Kwantitatieve Data
Methode
Buurt / Wijk
Stad / Regio
Academisch / professioneel werk
Auteurs: Perry Hoetjes
Reviewer: Perry Hoetjes

Gerelateerde documenten

casussen

Parameters

Mediane vierkante meterprijzen van verhandelde woningen

Verkoopwaarde van de mediane vierkantemeterprijs is bepaald voor woningen of bedrijven in een buurt. Daarbij is een correctiefactor toegepast voor kleinere woningen.

Eenheid: m2
Bron: Kadaster (www.kadaster.nl)

Referenties

- Denyer, D., Tranfeld,D. and Van Aken, J.E. (2008) ‘Developing design propositions through research synthesis’. Organization Studies 29 (3): 393-413.
 
- Grigsby, W., Baratz, M., Galster,G. And Maclennan,D. (1987) ‘The Dynamics of Neighbourhood Change and Decline’. Progress in Planning 28(1):1-76.
 
- Healey, P. and Williams, R. (1993) ‘European Urban Planning Systems; Diversity and Convergence’. Urban Studies 30(4/5): 701-720.
 
- Healey, P., Khakee, A., Motte, A. and Needham, B. (eds.) (1997) Making Strategic Spatial Plans; Innovation in Europe. London: UCL Press.
 
- Henderson, B.D. (1979) Henderson on corporate strategy. Cambridge, Mass.: Abt books.
Fainstein, S.S. (1994) The City Builders: Property, Politics an Planning in London and New York. Cambridge, Mass.: Blackwell.
 
- Kolb, D.A. and Fry, R. (1975) ‘Toward an applied theory of experiental learning’. In: C. Cooper (ed.) Theories of Group Process, pp. 33-57. New York: Wiley.
 
- Nonaka, I (1994) ‘A Dynamic Theory of Organisational Knowledge Creation’. Organizztion Science 5(1): 14-37.
 
- Nonaka, I. and Takeuchi, H. (1995) The knowledge-Creating Company: How Japanese companies create the dynamics of innovation. Oxford: Oxford University Press
 
- Pawson, R and Tilley, N (1997) Realistic Evaluation. London: Sage.
 
- Rouwette, E.A.J.A., Vennix, J.A.M. and Mullekom, T. van (2002) ‘Group model building effectiveness: a review of assessment studies’. System Dynamics Review 18(1):5-45.
 
- Simon, H.A. (1969) The sciences of the Artificial. Sambridge, MA: MIT Press.
 
- Teisman, G. (2000) ‘Models for Research into Decision Making Processes: on Phases, Streams and Decision-Making Rounds’. Public Administration 78(4):937-956.
 
 
 
 
 

Websites

gegevens woningtransacties via het Kadaster http://www.kadaster.nl/web/artikel/productartikel/Woningtransacties.htm
 
how to make portfoliomaps
http://dare.uva.nl/document/164806
 
 
 
 

Contacten

Perry Hoetjes (UvA en Stadgenoot)
 
 
 
Portfoliobenadering

Samenvatting

De portfoliobenadering is gebaseerd op de Growth-share matrix van de Boston Consulting Group. De essentie van het model is feitelijk het uitzetten van het huidige presteren tegen de potentie van een product. Die gedachte, in combinatie met het idee van de levenscyclus (van groei naar volwassenheid en niet noodzakelijk naar verval), vormt de inspiratie om de Growth-share matrix te vertalen naar de stad. Het basisidee van de portfoliobenadering in dit onderzoek is dus dat de stad beschouwd kan worden als een portfolio van buurten met verschillende posities.

Beschrijving

PROBLEMATIEK
Met immer beperkte middelen moeten planners en lokale overheden selectief zijn met waar ze hun interventies en investeringen op richten. Om dat op een effectieve en efficiënte manier te doen vraagt om uitgekiende strategieën. Dat is niet uniek voor de overheid: corporaties en ander bedrijven staan voor hetzelfde type vraagstuk. Er moeten keuzes gemaakt worden over welk vastgoed in hun portfolio afgestoten kunnen worden, waar geïnvesteerd moet worden en waar het geld vandaan moeten komen. De portfoliobenadering kan hen daarbij helpen.
 
UITLEG
De portfoliobenadering is gebaseerd op de Growth-share matrix van de Boston Consulting Group. De essentie van het model is feitelijk het uitzetten van het huidige presteren tegen de potentie van een product. Die gedachte, in combinatie met het idee van de levenscyclus (van groei naar volwassenheid en niet noodzakelijk naar verval), vormt de inspiratie om de Growth-share matrix te vertalen naar de stad. Het basisidee van de portfoliobenadering in dit onderzoek is dus dat de stad beschouwd kan worden als een portfolio van buurten met verschillende posities.
 
WERKING
Bij de portfoliobenadering worden vier typen buurten onderscheiden op basis van een boven- of ondergemiddelde score op de twee indicatoren. Voor het presteren van buurten wordt naar vastgoedwaarden per m2 gekeken; en de potentie van buurten wordt gemeten door de ontwikkeling van die vastgoedwaarden. De verschillende buurten in een stad kunnen zodoende worden beschouwd als stars, cash cows, question marks en dogs (zie onderstaande figuur). Net als andere producten kunnen buurten een cyclus doorlopen: van dog naar question mark, naar star en cash cow, maar een buurt kan ook stabiel zijn en zijn positie behouden.



AFBEELDING 1: De 4 buurttypen onderscheiden naar marktwaarde en potentie

De portfoliobenadering in de stad richt zich vooral op het vinden van een balans tussen enerzijds integrale lange termijnplanning die zaken als de kwaliteit van de infrastructuur en milieuwaarden waarborgen en anderzijds de flexibiliteit om snel in te spelen op kansen die zich voordoen.


AFBEELDING 2: Samenstelling portfoliobenadering van buurten voor Amsterdam 2005 (de waarden in 2005, de stijging over de afgelopen 4 jaar en de indeling naar buurttype)

MOGELIJKE STRATEGIEEN
Op basis van de buurtposities in de portfolio zijn een paar algemene strategieën denkbaar:
 
- Stars zijn buurten met bovengemiddelde waarde die ook bovengemiddeld stijgen. Ze doen het goed en de waardestijging laat zien dat er nog meer ontwikkeling mogelijk is. In sommige stars zal de waardestijging echter over hun top heen zijn en komt een cash cow-positie in zicht. Een logische strategie voor stars is het benutten van de sterke positie: private interesse en ontwikkelingen in deze gebieden kunnen dan gebruikt worden om bepaalde publieke doelen te bereiken, of winst te maken;
 
- Cash cows hebben een hoge vastgoedwaarde, maar de ondergemiddelde stijging impliceert dat deze buurten in relatief rustig vaarwater zijn gekomen. Daarmee is relatief weinig ontwikkeling te verwachten en er is relatief weinig aandacht nodig voor deze gebieden. Toch moet opgepast worden dat cash cows niet dreigen af te glijden naar een dog-positie. In de stedelijke portfolio kunnen cash cows hun naam eer aan doen door inkomsten te genereren, o.a. in de vorm van hoge onroerend-zaakbelastingen of erfpachtcanons, maar ook indirect omdat ze relatief weinig middelen vereisen;
 
- Dogs kennen lage vastgoedwaarden en een lage stijging en ze vormen daarmee doorgaans de zwakkere gebieden in de stad. De lage waarde gaat vaak samen met leefbaarheidsproblemen. Overheidsingrijpen kan dus nodig en wenselijk zijn in deze gebieden, maar men moet beseffen dat marktpartijen meestal niet zullen staan te springen om hieraan mee te doen;
 
- Question marks zijn misschien wel de interessantste gebieden in de stad; hier zijn namelijk tekenen van daadwerkelijke verandering zichtbaar. In een aantal van deze buurten is ontwikkeling al aardig gevorderd en is het aan de overheid om deze in wenselijk richting te sturen en begeleiden, vergelijkbaar met de strategie in stars. In andere question marks (vandaar de naam) is het vertrouwen minder groot en hier kan de overheid een leidende rol aannemen bij het stimuleren van ontwikkeling.
 
Op het schaalniveau van de gehele portfolio is eveneens een algemene strategie denkbaar. Enigszins vergelijkbaar met de strategie die doorgaans voor de Growthshare matrix wordt gepropageerd, is een strategie voor te stellen waarbij de middelen die gegenereerd of bespaard worden in stars en cash cows, ingezet worden in dogs en/of in question marks om ontwikkeling te stimuleren.
 
Uiteraard is dit een grove strategie die in werkelijkheid om aanzienlijk meer nuance vraagt; de portfoliobenadering schrijft geen strategieën voor die het strategisch denken uitbannen. Dit is één van de belangrijkste kritiekpunten geweest op de Growth-share matrix en andere strategische planningstools uit de bedrijfsliteratuur. Om die reden bestaat de portfoliobenadering uit meer dan het identificeren van buurtposities in de portfolio.
 
De portfoliobenadering wordt ingezet als een Planning Support Syteem. De effectiviteit van de benadering is afhankelijk van de combinatie van inhoudelijke informatie en een platform. “Het faciliteert een gezamenlijk leerproces, dat bijdraagt aan de geïnformeerde afweging van planningstrategieën voor de stad en haar buurten, in geval waar sprake is van een urgente opgave met relatief veel onzekerheid  over de marktdynamiek in het algemeen en over wie er hoe en waar moet interveniëren.”
 
Om het strategisch denken bij partijen te stimuleren, wordt de portfoliobenadering toegepast in workshops bestaande uit een aantal stappen. Eerst wordt de portfoliobenadering uitgelegd en de portfolioposities van buurten op kaarten getoond (1), in relatie tot een bepaald thema of gebied waarover meer duidelijkheid over gewenst is. Dit vormt de input voor een gezamenlijke analyse van de getoonde posities (2), gevolgd door een discussie over investeringskansen en mogelijke ambities (3), en mogelijke strategieën (4). De workshop wordt daarbij beschouwd als “social construction site for new knowledge”, waar ideeën kunnen worden besproken en getest en nieuwe ideeën kunnen ontstaan.

 
 
 
 

Trefwoorden

question marks, Nonaka, metastrategie, strategie, cash cows, Takeuchi, afweging, buurtposities, portfolio, Polanyi, planning support syteem, dogs, Workshop, Boston Consulting Group, strategieën, growth-share matrix, locatie, olievlekwerking, marktbewust, stars, corporatie, planning, PSS, CIMO – logic, SECI – Model
Log in om een reactie te plaatsen ...