Laatste update: 9 april 2014
Amsterdam, Almere, Diemen, Noord-Holland, Nederland
Kwantitatieve Data
Geregistreerde data
Casus
Academisch / professioneel werk
Auteurs: Perry Hoetjes, Willy de Looper, Miriam Tros
Reviewer: Perry Hoetjes

Gerelateerde documenten

methoden

Parameters

als methode

Referenties

- Residential Portfolio, DRO 2008

- Gebiedsduiding Stadgenoot, afdeling Strategie & Beleid, 2009 [Stadgenoot]

- Jaarverslag 2012 [Stadgenoot]
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Websites

www.stadgenoot.nl
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Contacten

Perry Hoetjes, Willy de Looper, Miriam Tros, afdeling Strategie & Beleid, 2009 [Stadgenoot]
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Gebiedsduiding Stadgenoot

Samenvatting

Door een in 2008 door de DRO verfijnde portfolio-analyse van wijken en buurten te combineren met de hoeveelheid eigen bezit in een bepaalde buurt heeft Stadgenoot een eigen portfoliobenadering ontwikkeld, de zogenaamde “gebiedsduiding Stadgenoot” uit 2009. Hier heeft de corporatie haar strategie en haar gebiedsgerichte aanpak van haar woningvoorraad op gebaseerd.

Beschrijving


AFBEELDING 01 - Portfoliobenadering buurten Amsterdam 2005
 
 Op basis van de portfolio analyse van wijken (Amsterdam 2005) heeft DRO in 2008 een verder doorontwikkelde versie gemaakt, waarbij de korrelgrootte van de gebieden verder is verkleind met behulp van GIS-technieken.


AFBEELDING 02 - Verfijnde Portfoliobenadering van buurten Amsterdam, DRO 2008

Mede op basis van deze portfolio-analyse, in combinatie met de hoeveelheid bezit in een bepaalde buurt heeft Stadgenoot een eigen portfoliobenadering ontwikkeld, de zogenaamde “gebiedsduiding Stadgenoot” uit 2009, waar de corporatie haar gebiedsgerichte werken op heeft gebaseerd. Onderstaande tekst is afkomstig uit deze notitie.
 
Duiding 72 gebieden: 6 typen gebieden met een eigen rol voor Stadgenoot
Gebiedsgericht werken houdt in dat we de goede dingen in de goede gebieden doen. Dat betekent dat van alle gebieden in de stad weten welke rol en betekenis ze voor Stadgenoot hebben. We hebben de hele stad (plus Diemen en Almere) verdeeld in 72 gebieden. Omdat de hele stad ons werkterrein is zitten daar ook de gebieden bij waar we geen bezit hebben. Sommige gebieden zijn belangrijker voor ons dan andere. Daarom hebben we ze in 6 categorieën van gebieden ingedeeld, die aangeven welke rol een gebied voor Stadgenoot speelt. Dat helpt ons wanneer we keuzes moeten maken over wat er binnen een gebied moet gebeuren, maar vooral ook als we tussen gebieden moeten kiezen. We kunnen tenslotte niet overal in de stad aan de slag en het is ook niet overal nodig. De 6 categorieën gebieden zijn opgenomen in het ondernemingsplan en ze zijn daarin bepalend voor de gebiedsdoelstellingen waar we naar streven.
 
6 categorieën
Bij het indelen in 6 categorieën kijken we voor elk gebied naar 2 dingen. Ten eerste is de vraag wat de positie van Stadgenoot in een gebied is. Voor gebieden met veel bezit voelen we namelijk een bijzondere verantwoordelijkheid. Daar zijn ook onze mogelijkheden en belangen het grootst. Gebieden met veel bezit noemen we A-gebieden, in B-gebieden hebben we iets minder bezit, in C-gebieden nauwelijks en in D-gebieden niets.
 
Ten tweede kijken we naar de groeipotentie in vastgoedwaarde van gebieden. Hoe groot is het verschil tussen de huidige waarde en wat er mogelijk is? Verwachten we dat een gebied zich sneller dan het Amsterdams gemiddelde ontwikkelt, langzamer, of ongeveer even snel? Sommige gebieden zitten qua waardeontwikkeling al op hun top, andere kunnen nog een flinke slag maken, en weer andere gebieden zullen moeite hebben om uit het dal te kruipen. In sommige gebieden is waardestijging of -behoud alleen mogelijk mits de nodige ingrepen plaatsvinden.
 
Samen met andere bedrijfseenheden zijn deze twee ingrediënten – ons bezit en de groeipotentie – voor elk gebied in kaart gebracht in het onderstaande schema met daarin de 6 categorieën van gebieden. De kaart onderaan laat zien hoe de zes categorieën gebieden over de stad verspreid zijn.



AFBEELDING 03 - Bezit van Stadsgenoot en groeipotentie van Amsterdamse buurten onderverdeeld naar 6 categorieën van gebieden

De categorie waar een gebied in valt bepaalt voor een groot deel de rol die het voor Stadgenoot heeft en wat in grote lijnen de strategie is, al zijn er meerdere strategieën mogelijk. Die strategie hangt onder andere af van de situatie waarin het gebied en het vastgoed zich nu bevindt en dus van de urgentie om in te grijpen. Een belangrijke graadmeter voor de urgentie is de waardering van de buurt volgens de bewoners. Als die in een A- of B-gebied lager is dan en 7 grijpen we in.
 
Groeigebieden
Hoofdstrategie gebied: alles uit de kast halen wat nodig is
In Groeigebieden hebben we veel bezit en verwachten we een bovengemiddelde kwaliteits- en waardesprong te kunnen maken. Hier willen en kunnen we onze investeringen terugverdienen, al zou in sommige van deze gebieden zwaar investeren misschien niet eens nodig zijn. Investeringen hebben niet alleen als doel het vastgoed te verbeteren/op peil te houden, maar ook en vooral om het gebied een impuls te geven.
 
Pas op- of Oppasgebieden
Hoofdstrategie gebied: doen wat nodig is van investeren tot gewoon beheer
In deze gebieden met veel Stadgenootbezit is de groeipotentie laag of gemiddeld. We nemen hier onze verantwoordelijkheid om te doen wat nodig is. In een aantal van deze gebieden moeten we oppassen dat de gebiedskwaliteit en vastgoedwaarde niet achteruit gaan: pas-op-gebieden dus, aangeduid met . Dit geldt voor de gebieden Geuzenveld, Slotermeer, Osdorp Midden-Oost, Banne, Buikslotermeer, Nieuwendam-Noord, Gaasperdam, Venserpolder, en Nieuwmarkt-Burgwallen. In oppasgebieden ligt de nadruk op beheren en een oogje in het zeil houden. Dat geldt voor de Rivierenbuurt, Buitenveldert/Zuidas-Zuid, Stadionbuurt, De Aker, Sloter-/Riekerpolder, en Diemen-Zuid.
 
Stabiele gebieden
Hoofdstrategie gebied: gewoon beheer
In Stabiele gebieden hebben we veel bezit, maar hier verwachten we geen problemen. Ze doen het nu en naar verwachting ook in de toekomst prima op eigen kracht. We hoeven er dus geen grootschalige gebiedsinvesteringen te doen. Gewoon goed beheren van ons vastgoed is hier de opgave.
 
Kansgebieden
Hoofdstrategie gebied: groter worden of meeliften
Hier hebben we weinig of geen bezit, maar zien we wel een hoge groeipotentie. Het kan gaan om ‘onontgonnen’ gebieden die nog tot ontwikkeling moeten worden gebracht, zoals de Noordelijke IJ-oevers of Overamstel. In dat geval kunnen we overwegen om hier kansen te grijpen om te acquireren en te ontwikkelen. In andere Kansgebieden, zoals de Indische buurt laten we de grote investeringen vooral aan andere partijen over; daar zijn wij te klein voor. Hier beheren we het vastgoed en liften mee op de ontwikkelingen.
 
Beheer- of herbezinningsgebieden
Hoofdstrategie gebied: beheren of vertrekken
Hier hebben we weinig bezit en zien we weinig kansen. Gewoonweg goed beheren van het bezit ligt hier voor de hand, maar ook terugtrekken kan een overweging zijn. Bij een onvoldoende score op de leefbaarheid hebben we wel de verplichting op ons genomen om de leefbaarheid te verbeteren. We zullen daarvoor de nodige inspanningen moeten verrichten samen met andere partijen in het gebied. Hoe dan ook blijven investeringen hoofdzakelijk beperkt tot het vastgoed.
 
Ntz-gebieden (niets te zoeken)
Hoofdstrategie gebied: niets doen
In deze gebieden hebben we niets te zoeken, omdat we er geen bezit hebben en er ook weinig groeipotentie in zien. Als we hier iets willen gaan doen moeten er wel heel goede redenen voor zijn.
 

AFBEELDING 04 - Verdeling van 6 categorieën van gebieden over Amsterdam

Wat betekent het voor Stadgenoot?
De indeling in 6 categorieën geeft richting aan onze manier van werken in gebieden. In het ondernemingsplan (2010) zijn twee gebiedsdoelen vastgesteld die hier direct verband mee hebben:
  1. In de A en B-gebieden streven we naar een algemeen buurtoordeel van minimaal een 7. In de C-gebieden hebben we weinig invloed op de ontwikkeling van de buurt, maar vinden we een cijfer lager dan 6 onacceptabel.
  2. Voor twee soorten gebieden stellen we doelen in termen van waardeontwikkeling. De mediane vierkante meterprijzen van verhandelde woningen (of ze nu van ons zijn of niet) in buurten waar wij groeipotentie zien (de Groeigebieden) stijgen de komende tien jaar sneller (of dalen minder snel) dan de stedelijke mediane prijs. In de gebieden waar we veel investeren omdat ze anders wegzakken (de Pas-op- en oppasgebieden) zal de mediane prijs niet dalen ten opzichte van de stedelijke mediaan.
De gebiedsduiding geeft ook richting aan het stellen van prioriteiten bij het investeren in de verschillende gebiedstypen. Ook de waardering van de buurt door bewoners is daarbij bepalend voor de urgentie. Uiteraard zijn we in alle gebieden waar we bezit hebben gewoon verantwoordelijk voor het onderhoud en beheer van ons vastgoed. Dat geldt niet voor het investeren in gebiedskwaliteit. We zijn niet in alle gebieden groot genoeg om te kunnen sturen op gebiedskwaliteit en zelfs al is dat wel zo, dan is dat niet overal nodig.
 
Dat leidt tot de onderstaande prioritering van investeringen in gebiedskwaliteit:
De hoogste prioriteit hebben de Groeigebieden en de Pas-op-gebieden 
  • Hier dragen (de juiste) gebiedsinvesteringen het meest bij aan waardeontwikkeling en waardebehoud van ons vastgoed. Voor de Oppasgebieden, waar oppassen betekent ‘een oogje in het zeil houden’ geldt dat niet.
  • Een tweederangsprioriteit voor gebiedsinvesteringen wordt gegeven aan de Kansgebieden wanneer hier kansen liggen voor grootschalige nieuwbouwontwikkeling.
  • Weinig prioriteit hebben Stabiele gebieden en Beheer- of herbezinningsgebieden. In Stabiele gebieden zijn gebiedsinvesteringen niet echt nodig. In Beheer- of herbezinningsgebieden zijn we niet groot genoeg. Investeringen van onze kant in deze gebieden zijn dus gericht op de kwaliteit van het vastgoed en niet zozeer het gebied.
  • Geen prioriteit hebben de Ntz-gebieden.

N.B. Na 2009 is de dagelijkse praktijk voor de corporaties drastisch veranderd. Mogelijkheden van financiering door banken voor bijvoorbeeld (grootschaliger) gebiedsvernieuwing is tot die tijd grotendeels gebeurt op basis van de waarde van het vastgoedbezit van een corporatie. De financiële situatie heeft geleid tot een verschuiving van het sturen op waardeontwikkeling in gebieden op middellange termijn, naar sturen op concrete kasstromen en direct rendement van vastgoedcomplexen. Dit betekent dat de portfoliobenadering in de huidige praktijk (2013) minder bepalend is bij de opzet van een strategische visie voor de vastgoedportefeuille van een corporatie dan voorheen.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Trefwoorden

DRO, gebiedsduiding, onderhoud, Almere, strategie, Kansgebieden, Oppasgebieden, groeipotentie, gebiedsinvesteringen, stadgenoot, B-gebieden, vastgoedportefeuille, Groeigebieden, ondernemingsplan, Amsterdam, bezit, beheer, C-gebieden, waardestijging, Stabiele gebieden, woningvoorraad, waardeontwikkeling, mediane vierkante meterprijzen, Beheergebieden, gebiedskwaliteit, Herbezinningsgebieden, prioriteiten, urgentie, corporatie, vastgoedwaarde, Pas opgebieden, Ntz-gebieden, gebiedsgerichte aanpak, verhandelde woningen, positie, A-gebieden, Diemen, portfolio-analyse, buurtoordeel, investeren, D-gebieden
Caseysuego CaseysuegoJB
29 augustus 2017
<a href=https://www.viagrapascherfr.com/>More info!..</a>
AngeloDug AngeloDugTV
01 oktober 2017
As you will inevitably learn on your path to losing weight, effective weight loss is not only about watching what you eat, but much more about changing your lifestyle. This means changing your habits and how you approach your day-to-day life. Read this information to help you throughout the process.
Log in om een reactie te plaatsen ...