Laatste update: 25 november 2014
Kwantitatieve Data
Ruimtelijke Kwaliteit
Geregistreerde data
Methode
Stad / Regio
Academisch / professioneel werk
Auteurs: Verschillende
Reviewer: Lars Brugman

Parameters

waarde-effect

Referenties

Bailey, M.J., Muth, R.F., Nourse, H.O., (1963), A Regression method For Real Estate Price
Index construction, Journal Of The American Statistical Association, Volume 58, Number 304, December 1963, 933-942.

OECD (2013). Handbook on Residential Property Price Indices. DOI :
    10.1787/9789264197183-en http://www.oecd-ilibrary.org/economics/handbook-on-residential-property-price-indices/repeat-sales-methods_9789264197183-8-en

Contacten

L. Brugman (Kadaster)
Herhaalde-verkopen methode

Samenvatting

De herhaalde verkopen methode onderzoekt de prijs van dezelfde woning op verschillende tijdstippen en kan goed worden gebruikt om het effect van een ruimtelijke ingreep op de waardeontwikkeling van woningen te onderzoeken. Met deze methode kan niet alleen het directe effect van de ruimtelijke ingreep worden gemeten, maar kunnen ook anticipatie-effecten (prijseffecten die zich al voordoen voor de ruimtelijke ingreep) en gewenningseffecten (prijseffecten die zich voordoen als de ingreep al een langere tijd geleden heeft plaatsgevonden).

Beschrijving

Een onderzoek naar trends en prijsontwikkelingen in de woningmarkt staat of valt vaak met het vermogen om de effecten van verschillende factoren op de prijsvorming te onderscheiden en te isoleren. Een veel gebruikte methode voor onderzoek naar de vorming van woningprijzen is de ‘repeat-sales’ ( herhaalde-verkopen) methode. Repeat-sales vergelijkt het tijdseffect op de prijzen tussen een groep woningen die is blootgesteld aan een ruimtelijke ingreep met een groep woningen waarbij dit niet het geval is (de controlegroep).

Bij repeat-sales wordt de prijs van dezelfde woning op verschillende tijdstippen onderzocht. Ontbrekende informatie over relevante prijsbeinvloedende factoren heeft geen invloed op de analyseresultaten, zolang die factoren niet veranderen in de loop van de tijd. Aangezien het om dezelfde woning gaat, zijn de kenmerken van de woning ook dezelfde. Ook als niet alle relevante kenmerken gemeten zijn, zal dit het onderzoek niet verstoren omdat deze kenmerken in beide gevallen niet aanwezig waren.

Voor diverse studies hebben het Kadaster en de Vrije Universiteit van Amsterdam Het repeat-sales model gecombineerd met een Difference-In-Differences (DID) schatter. De waardeontwikkeling van woningen zorgt voor een verschil (difference) in waarde in de tijd. Door nu verschillen in die waardeontwikkeling te bekijken tussen woningen die wel en niet het effect van plaatsing van een ruimtelijke ingreep ondergaan, wordt het effect van de plaatsing gemeten.

Door verschillende studiegebieden te onderzoeken, waarbij de repeat-sales methode inclusief de DID-schatter wordt toegepast, wordt het in principe mogelijk om het effect van een ruimtelijke ingreep op de waarde van woningen betrouwbaar te onderzoeken. Bij het vaststellen van optredende effecten kunnen treatment-, anticipatie- en gewenningseffecten worden onderscheiden:

- Een treatment-effect is een prijsverandering die, na het plaatsvinden van de ruimtelijke ingreep optreedt bij woningen in het onderzoeksgebied, maar niet bij woningen daarbuiten. Een treatment-transactie verwijst naar de eerste woningtransactie die heeft plaatsgevonden na de plaatsing van het windmolenpark.

- Een anticipatie-effect houdt in dat de woningprijzen van woningen in de buurt van een ruimtelijke ingreep in de aanloopperiode tot de daadwerkelijke bouw al beïnvloed worden.

- Een gewenningseffect wil zeggen dat na verloop van tijd het treatment-effect geheel of gedeeltelijk verdwijnt. Er wordt nagegaan of de waarde van woningen weer stijgt als de ruimtelijke ingreep al lagere tijd geleden heeft plaatsgevonden.

Het toepassen van de repeat-sales methode vereist transacties van zowel vóór als na de ruimtelijke ingreep. Om na te gaan of een kwantitatieve studie op basis van hehaalde verkopen naar de effecten op woningprijzen haalbaar is, is het van belang na te gaan of er voldoende transacties zijn van woningen. Pas dan kunnen eventueel optredende effecten worden vastgesteld. Gegevens over transacties zijn bij het Kadaster digitaal beschikbaar vanaf 1993. De data wordt voor de analyse opgeschoond door uitschieters te verwijderen.

Trefwoorden

prijsontwikkeling, waarde-effecten, herhaalde verkopen, repeat sales
Log in om een reactie te plaatsen ...