Laatste update: 4 april 2014
Leeuwesteyn-Noord, Utrecht, Nederland
Functies in de Stad
Proces
Casus
Academisch / professioneel werk
Auteurs: Citymaker Group
Reviewer: Berend Hoffmann

Gerelateerde documenten

methoden

Parameters

volgens methode

Websites

www.hetkeizerrijk.com
 
 
 
 
 

Contacten

Berend Hoffman, het keizerrijk architecten
Marc Engels, het keizerrijk architecten 
 
 
 
 
 
Leeuwesteyn-Noord

Samenvatting

Projectbureau Leidsche Rijn heeft in het najaar van 2013 het projectplan voor de uitwerking van deelgebied Leeuwesteyn-Noord opgesteld. Omdat er behoefte was aan een plan met een gefaseerde uitvoering over een langere periode met de mogelijkheid om de verschillende planfasen flexibel in te vullen met woningbouwprogramma, heeft het projectteam de programmatische uitgangspunten nog eens kritisch tegen het licht gehouden aan de hand van Citymaker.

Beschrijving

Opdracht:
Projectbureau Leidsche Rijn heeft in het najaar van 2013 het projectplan voor de uitwerking van deelgebied Leeuwesteyn-Noord opgesteld. Daarnaast is nagedacht over de manier waarop het plan in de volgende fase verder uitgewerkt moet worden door een stedenbouwkundig bureau. Er was behoefte aan een uitwerking die bruikbaar is voor een gefaseerde uitvoering gedurende een langere periode met de mogelijkheid om binnen de fasen flexibel om te kunnen gaan met het woningbouwprogramma (types), zonder dat het ruimtelijk ‘frame’ van de wijk daarmee in de knel komt. Voordat de selectie van een stedenbouwkundig bureau plaatsvond, het projectteam de programmatische uitgangspunten nog eens kritisch tegen het licht willen houden.

Om de uitgangspunten scherp te krijgen, is gebruik gemaakt van de Citymaker. Met behulp van de Citymaker zijn in eerste instantie de uitgangspunten van het project (de oppervlakten, het uitgeefbaar gebied, het beoogde programma en het parkeren) zoals die tot nu toe voor Leeuwesteyn Noord zijn gehanteerd door het projectbureau met elkaar besproken en tot een Basismodel (0-variant) verwerkt en ingevoerd in de Citymaker.
Dat Basismodel is tijdens de bijeenkomst op 16 januari 2014 uitgebreid besproken en er is mee ‘gespeeld’, vervolgens is vastgesteld wat opvalt, waar het model knelt en waar kansen en risico’s liggen. Vervolgens zijn twee varianten op het basismodel besproken: de Vinex variant en de Steigereiland variant. Uit het gesprek over deze verschillende varianten en de voor- en nadelen die daaruit blijken zijn de belangrijkste ambities (gebiedskwaliteiten) voor Leeuwesteyn Noord gehaald. Die ambities (die samen het frame vormen) moeten verder uitgewerkt moeten worden. In het overleg is ter plekke nog een vierde variant uitgewerkt.

De sessie met de Citymaker levert als inzichten op:
Iets vergroten openbare ruimte, 30% is te krap
De keuze om in Leeuwesteyn de openbare ruimte zeer beperkt te houden is gezien de ligging en gezien de mogelijkheden voor bewoners in het gebied erom heen, een logische. Echter, voor het realiseren van een wijk met een stedelijk karakter met voornamelijk grondgebonden woningen is 30% openbare ruimte te krap. Dat moet verruimd worden. Het is wel de wens de openbare ruimte zo compact mogelijk te houden in verband met het gewenste stedelijke karakter. Een percentage van 35% openbare ruimte is haalbaar.
 
Parkeren in de OR toevoegen: ca. 2% (eenzijdig langs parkeren)
Er is in het Basismodel nauwelijks sprake van parkeren in de openbare ruimte. Parkeren gebeurt op eigen terrein of in gebouwd parkeren. Dat laatste is ongebruikelijk met een woningtypologie (veel rijwoningen) zoals hier is gekozen. Het toevoegen van parkeren in de openbare ruimte (zo’n 2,5 – 3%) is enerzijds een financieel aantrekkelijke optie, het ziet er wat natuurlijker uit (meer leven in de straten) en daarnaast wordt het parkeren in het gebied laagdrempeliger en ook aantrekkelijker voor bezoekers.
 
Verkleinen kavels woningen
De kavels in het basismodel zijn vrij groot. De kavels kunnen bij sommige woningtypes kleiner zijn zonder dat daarmee de kwaliteit of de VON-prijs verlaagd hoeft te worden. Het loont zeker de moeite om daar nog eens goed naar te kijken. Bij de herijking van de woningtypologie kan ook nog eens aandacht worden besteed aan het parkeren op eigen terrein. Is het een drive-in woning, of staat de auto in de tuin? Het aanwezige (en op te lossen) hoogteverschil in het terrein biedt mogelijkheden om aantrekkelijke drive-in woningen te realiseren of mooie parkeeroplossingen op eigen terrein te maken.
 
Parkeren in bovengrondse garages
In scenario VARIANT 4 is een deel van het parkeren in 3-laagse bovengrondse garages opgelost. Dat is een oplossing die niet veel wordt gekozen, maar die heeft nogal wat voordelen: het past in een stedelijk karakter, is goedkoper dan ondergronds parkeren en neemt minder ruimte in beslag dan parkeren op een parkeerterrein of in parkeerkoffers.
 
Vervolg:
Op verzoek van de projectmanager is naderhand nog een vijfde en zesde variant onderzocht. Variant 5 gaat er van uit dat (gezien de huidige marktsituatie) van de duurste woningen geen of minder aantallen gerealiseerd worden en daarnaast wordt de periode waarin de woningen worden gerealiseerd (afzetplanning) uitgesmeerd over een langere periode. Uitgangspunt daarbij is een afzet van maximaal 70 woningen per jaar in deze wijk. Variant 6 gaat uit van een geheel andere woningtypologie dan de eerdere varianten, namelijk vrijstaande en twee-onder-een-kap woningen met een afzet van circa 200 woningen per jaar.
 
Evaluatie:
De scenario-analyse met de Citymaker heeft de kansen en risico’s van verschillende varianten in beeld gebracht. De analyse heeft het projectteam veel inzicht gegeven in de verschillende programmatische ontwikkelingsmogelijkheden en bijbehorende financiële resultaten van Leeuwesteyn Noord. De ambities voor Leeuwesteyn Noord kunnen nu helder worden opgesteld. 

BASIS
VINEX

STEIGEREILAND

VARIANT 4

VARIANT 5

VARIANT 6
 
 
 
 
 
 

Trefwoorden

Utrect, Berend Hoffman, ambities, Citymaker, Marc Engels, het keizerrijk architecten, parkeeroplossingen, scenario-analyse, kavels, Leidsche Rijn, oppervlakten, VON-prijs, programmatische uitgangspunten, afzetplanning, uitgangspunten, Projectbureau Leidsche Rijn, variant, Leeuwesteyn-Noord, uitgeefbaar gebied, woningtypes, parkeren, financiƫle resultaten, woningbouwprogramma
Log in om een reactie te plaatsen ...